江苏省南京市浦口区人民法院
民事判决书
(2019)苏0111民初403号
原告:南京强宁物业管理有限公司，统一社会信用代码91320106562890551C,住所地在南京市鼓楼区人和街27号101室。
法定代表人:刘XX，总经理。
委托诉讼代理人:邵甜甜，江苏致祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张峰，江苏致祥律师事务所实习律师。
被告:李XX，女，19XX年XX月XX日生，汉族，居民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，住南京市浦口区XX街道XX路XX号XX室。
原告南京强宁物业管理有限公司(以下简称强宁物业公司)与被告李XX物业服务合同纠纷一案,本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员李敬宇适用小额诉讼程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告强宁物业公司的委托诉讼代理人邵甜甜、张峰，被告李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告强宁物业公司向本院提出诉讼请求: 1.判令被告支付2015年8月1日至2018年7月31日物业管理服务费1820元，违约金368.55 元，总计2188.55 元; 2.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2015年7月31日与人民桥社区鼎业花苑管理委员会签订了物业管理合同，为被告所拥有的南京市浦口区鼎业花苑小区提供物业服务。依合同约定，物业管理服务费应按每半年预交，应在每期之前一个月10日前交纳下一期物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日按逾期欠费总额的万分之三向原告支付违约金。被告李XX欠交2015年8月1日至2018年7月31日物业管理服务费1820元，违约金368.55元，总计2188.55元经原告催要无果，遂诉讼至法院。
被告李XX辩称，物业费未交是事实，但不交是有原因的。因为被告家房屋漏水，多次找物业要求物业从中协调，但是物业说让被告自己协商，后来被告自己花钱找人修好了，所以不同意交物业费。
经审理查明，2015年7月31日，原告强宁物业公司与人民桥社区鼎业花苑小区管理委员会签订物业管理服务合同，约定由原告对鼎业花苑小区提供物业管理服务，服务期限自2015年8月1日至2018年7月31日止，并同时约定了合同到期继续有效的条件。该合同约定多层住宅物业费标准为0.6元/平方米/月。合同签订后，原告履行了物业服务合同。被告李XX系涉案小区8幢103室业主，其房屋建筑面积为84.26平方米，共拖欠原告2015年8月1日至2018年7月31日物业服务费1820.02元(84.26平方米x36个月x0.6元/月/平方米).原告另主张2015年8月1日至2018年12月31日期间违约金368.55元。庭审中，原告主张被告拖欠的物业费按1820元计算。
上述事实，有原、被告陈述、物业管理服务合同、门禁卡发放登记表、催收物业费律师函、收款收据一张等证据在卷证实。
本院认为，原告与人民桥社区鼎业花苑小区管理委员会于2015年7月31日签订的物业管理服务合同合法有效，对业主具有约束力。物业管理费是小区物业管理服务所需资金的重要来源，该费用如不能及时收取，将不利于物业服务企业提高服务质量。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应交纳物业管理费。故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。虽然原告与人民桥社区鼎业花苑小区管理委员会签订的物业管理服务合同中，就业主未能按时足额交纳物业费的违约金作了约定，但考虑到原告在服务中尚存在一些不足之处，以及原、被告之间今后服务与被服务的关系，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。被告提出的房屋漏水问题，系另一法律关系，不在本案的审理范围，并不构成被告不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。原告在今后的工作中，应对在服务中存在的一些不足之处加以改进。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下:
一、被告李XX于本判决生效之日起五日内给付原告南京强宁物业管理有限公司人民币1820元。
二、驳回原告南京强宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李XX负担(此款原告南京强宁物业管理有限公司已预交，被告李XX于本判决生效之日起五日内给付原告)。
本判决为终审判决。
审 判 员 李 敬 宇
二0一九年四月十五日
法 官 助 理 杜 江 洲
书 记 员 谢 发 波
从上面的判决案例可以看出，在物业服务过程中，经常会遇到许多问题。尤其是因为物业管理在立法领域并不突出，而物业管理又与我们的生活息息相关，可是我们业主在与物业的沟通中总会陷入一些误区。为此江苏致祥律师事务所金牌律师邵甜甜在处理案件的同时，结合上述案例为您总结了以下几点问题。如您有其他问题，可详询江苏致祥律师事务所。
1、业主以房屋质量问题为由，拒绝缴纳物业费是否合法？（更多问题，请咨询江苏致祥律师事务所）
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释[2009]8号）
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2、房屋质量出现漏水等问题，业主到底应该向谁要求维修？（更多问题，请咨询江苏致祥律师事务所）
《建设工程质量管理条例(2017修正)》
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
3、物业服务费具体包括哪些项目？（更多问题，请咨询江苏致祥律师事务所）
《江苏省物业服务收费管理办法》
第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
4、法律规定缴纳物业费的义务人又有哪些？（更多问题，请咨询江苏致祥律师事务所）
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释[2009]8号）
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
