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房屋实际面积与合同约定面积不符怎么办?

日期: 2020-07-16
作者:

现实生活中就是有很多机会让你吃到柠檬——听说有人中奖5000万、听说有人房子三连拆、没想到还有人买房也能多赚几平米……

案例导引

2013年5月3日,小幸运作为买受方(乙方)与作为出卖方房产公司(甲方)签订《全椒县商品房预售合同》一份。合同约定,乙方向甲方购买全椒县襄河镇内环南路6幢666室,甲方暂测此套房屋建筑面积都为34.19平方米,其中套内建筑面积为29.60平方米、公用分摊建筑面积为4.59平方米,每平方米房屋建筑面积单价为4500元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买房屋的总价款暂定为153855元。

合同签订后,乙方积极履行义务并按约完成对该房屋的交付,但根据全椒县国土资源和房产管理局认定的房产测绘机构所作出的房屋面积预测和实测报告,6幢666室公寓的实测面积为47.12平方米,比预测面积多出12.93平方米,面积误差比达37.82%。


对此,房产公司向法院提出诉请:根据合同规定,小幸运应在面积误差比3%以内向房产公司补足该房屋的面积差额款,共计4615.65元。

法院意见

小幸运与房产公司签订的《全椒县商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,法院依法予以认定。

根据合同约定,该房屋交付时,房屋建筑面积以全椒县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为准,现全椒县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为47.12平方米,但房产公司暂测面积34.19平方米,暂测面积与实测面积误差达37.82%,误差超过3%,房产公司按照暂测面积34.19平方米的3%收取房价,符合双方合同第五条第二款约定。经计算,小幸运应补交房款4615.65元(34.19平方米×3%×4500元/平方米)。

律师说法

通过以上案例我们知道,如果开发商交付的房屋实测面积比合同约定的面积(即暂测面积或预测面积)大,则开发商有权要求购房户补足差额房价款。但是,房产公司能够得到补足差价的部分只有总面积的3%以下。对于房产公司来说,其他的34.82%完全不能补足差价。算下来,就是小幸运在此次房屋买卖过程中,免费获得了11.9平的房子。

两个问题:

1、开发商交付房屋面积与合同约定面积不一致时,购房户是否随时有权退房并主张利息损失?

2、开发商交付的房屋面积少于合同约定面积时,购房户是否随时都可以要求开发商退还差额房款?

对于上面前两个问题,关键点在于“面积误差比”。在现实生活中因为各种原因,房屋的预测面积和实测面积之间存在误差是无法避免的。但是真的产生了面积误差也不会说完全无法救济。

其中,不论是想要退房还是想要退还差价或者补足房款,最重要的是面积误差比的数值。事实上,只有房屋实测面积和预测面积的误差比超出3%以上的,购房户才有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。

换句话讲,如果实测面积和预测面积的误差比在3%以内的,只能按照合同约定的价款据实结算,不存在合同解除或者房款退还以及补足问题。

具体参考:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》14条规定了存在面积误差的具体处理方式;《合同法》第60条(民法修订后列为《民法典》第509条)规定了当事人履约的义务;《合同法》第114条(民法修订后列为《民法典》第585条)规定当事人支付违约金的情形和事项。

根据法律规定若对方消极不履行所负义务,受损方诉至法院后,还可向对方要求支付违约金,并且法院裁判文书确定的履行期限到期后,还可以要求对方加倍支付迟延履行期间的债务利息。当然个人感觉,所谓的“加倍支付”更大程度上是法律给对方履约的一个威吓,让对方产生心理压力以便积极履行,毕竟真要到履行阶段,作为原告更多的心理预期也是希望对方按期履行裁判文书确定的义务。

法条参考:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: 

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

民法中关于履约义务的法律规定:

《民法典》第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、 保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《合同法》第六十条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

民法中关于违约金的法律规定:

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《合同法》第一百一十四条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

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