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夫妻一方单方处分夫妻共有房屋,另一方与房屋买受人产生纠纷,该如何处理?

日期: 2020-12-11
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夫妻一方如果将夫妻共有的房屋单方卖给了第三人,并签订了房屋买卖合同,夫妻另一方事后出现拒绝履行房屋买卖合同,与第三人产生了矛盾纠纷,那么该如何处理呢?今日笔者将和大家一起探讨这个问题。

在分析此类案件之前,笔者先给大家罗列一下,夫妻一方单方处分夫妻共有房屋时,夫妻共有房屋的登记情形:

第一、共有房屋登记在双方名下,夫妻一方处分;

第二、共有房屋登记在一方名下,该方处分;

第三、共有房屋登记在一方名下,另一方处分。

在分析此类案件时,可以从房屋买卖合同的效力、合同能否继续履行、善意购房人如何救济这三个方面来逐一分析。

一、首先,判断房屋买卖合同的效力问题

首先先着手审查夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力问题,就是为了审查该合同是否存在《合同法》第52条、《民法总则》第143条至第154条规定的合同无效的几种情形。其中现实中最有可能发生的合同无效的情形即夫妻一方与第三人恶意串通,意图损害夫妻另一方的利益。

但是如果仅以夫妻一方处分夫妻共有房产,系无权处分为由,就主张房屋买卖合同无效的话,该主张并不会得到法院的支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷的司法解释》第3条就对此进行过规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”

二、其次,判决房屋买卖合同能否继续履行

即使经过上一轮的审查,房屋买卖合同是有效的,但是合同有效并不代表合同之后能够无障碍的履行下去。夫妻一方处分夫妻共有房屋要想能够无障碍履行,主要有两种情况:

第一、夫妻一方事实上已经取得了另一方的授权

这种情况的可能性不大,除非夫妻一方有另一方的明确的授权。

第二、第三人有合理的理由相信处分系夫妻双方共同意思表示,即构成表见代理

要判断夫妻一方卖方时是否构成表见代理,可以从卖方磋商的整个过程来判断,例如:夫妻另一方是否参与了卖房的前期协商过程?是否与卖房的中介沟通过卖房事宜?第三人上门实地看房时是否与夫妻另一方接触过?夫妻另一方是否收受过卖房定金或者房款?

三、最后,善意购房人如何救济

如若房屋买卖合同有效,合同继续履行又存在障碍,即夫妻一方无权处分夫妻共有房屋且不构成表见代理的情况下,就需要判断该房屋是否适用善意取得制度,如果不能够适用善意取得该如何处理?

要想适用善意取得,必须满足几个条件,即第三人为善意、支付合理对价、房屋已经过户。善意取得制度的存在即为了平衡房屋真实权利人与购房第三人之间的利益平衡而制定的。

如果夫妻一方擅自处分共同共有的房屋,且第三人已经善意取得该房屋的,造成夫妻另一方财产损失。因为仍然处于夫妻婚姻关系存续期间,且不属于能够在夫妻关系存续期间能够分割共同财产的重大理由,故只能在双方离婚时,要求对方赔偿其损失。

如若不构成善意取得的话,即使第三人系善意的,房屋买卖合同也无法继续履行,无法产生物权变动的效力,此时第三人只能解除合同,要求与其签订房屋买卖合同的夫妻一方承担相应的违约责任。若第三人另行购房的话,可以申请法院判令夫妻一方赔偿其相应的房屋差价损失。

法条:《民法总则》第172条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。”

《婚姻法司法解释(一)》第17条第2项:“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”

《物权法》第106条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二) 以合理的价格转让;

(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

《婚姻法司法解释三》第4条:

婚姻关系存续期间,夫妻一方请求分割共同财产的,人民法院不予支持,但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:

(一) 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;

(二) 一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用的。

《婚姻法司法解释三》第11条:

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

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