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“完美交易”下的善意如何判断?

日期: 2020-12-21
作者:

引言:

我国《民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度,买受人要符合以下三个个条件才能够善意取得:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。那么如果有那么一场“完美”的房屋买卖交易,符合合理转让与登记的调解,从交易外观来上来看,是完全符合善意取得制度的,那么其中的“善意”要如何判断的呢?

经典案例:

A市新区某镇某路某室房屋是张某获得的拆迁安置款房,2014年7月,登记至张某名下,房屋供张某及其家人居住使用。2015年7月23日,李某以张某代理人身份与谢某就该拆迁安置房签订房屋买卖合同,约定转让价款为人民币40万元,后该房屋登记至谢某名下。2015年11月,何某与谢某签订房屋买卖合同,约定价款为60万元,2016年3月9日,该房屋登记至原告何某名下。2016年4月,何某诉至法院,要求谢某立即迁出该房屋,排除妨害。

法律分析

一审法院判决案外人张某迁出该房屋,张某上诉,二审法院驳回了何某的诉讼请求。理由如下:因为虽然何某与谢某签订的房屋买卖合同有效,但同时何某自始至终都没有合法取得过该房屋,客观上无法向何某履行交付房屋的义务,何某虽然已取得了该房屋的产权,但由于其从未从卖方谢某处获得该房屋实际控制权的情况下,径行要求该房屋的实际占用人张某迁出,法院是不予支持。

在一般的房屋买卖合同案件中,在审查是否适用善意取得制度时,通常是以我们的不动产登记簿上面记载的事项以及当时的交易时间,交易地点,交易状态等结合来判断是否善意。一般只有当交易交易状态明显异常,或者是说不动产登记簿上存在的异议登记等情况,才会认定在交易完成的情况下认定买受人不是善意的。

   但是正如这个案例中,实际的交易的完美的,合理的价款已支付,过户登记已经完成,并且明面上没有任何恶意的倾向性。但是还是对于当事人的善意难以判断。由于市场不断的发展和变化,理论并不能够完完全全的适用于实践当中,即使一个房屋买卖的交易趋近于法律规定上的完美,也应当对善意进行多方面的审视。在房屋买卖的整个交易过程中,不仅仅要看买卖的过程、状态、权利登记,也要看房屋实际转移和占有。

总结

   作为一个真正以想要获得房子的所有权为目的买受人,在进行房屋买卖交易时,是有对房子的一个权利登记以及目前的一个占有使用的情况进行初步审查的义务的。对于实际登记人和实际占有人并不一致的,需要交易人对于其造成的原因以及之后的迁出安排做出一个合理的解释。

   只有将实际上的登记与现实中的转移交付两个结合起来,才能审视买受人是否是真正的善意,才能真正达到我们设立善意取得制度的目的-保护权利人的合法权益,维护市场交易的平稳性。


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