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何为预约合同?

日期: 2020-12-23
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《民法典》第495条规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同违约责任。吸收了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,在我国立法层面上正式明确了预约可以作为一种合同形式,并且可以产生违约责任的。

预约合同是什么呢?预约这种形式是引发房屋买卖纠纷的一个最主要的类型,所以房屋买卖的预约合同可能是人们日常生活中最常见的预约合同了。以房屋买卖预约合同为例,预约合同就是我们在进行房产交易的过程时,在正式的签订网签合同之前,一般都会先签一份房屋认购书,内容大致是买受人以约定的价格购买该房屋并且在之后的限定的期限内,正式的签订房屋买卖合同,并且向出卖人支付一个定金的一种具有预约性质的合同。但是并不是所有的预定书类似这样名字的合同,都具有预约合同的性质的,具体的还是要对合同进行审查的。

首先要约邀请性质的及意向性的协议是不行的,必须是一个正式的合同,具有约束力,买卖双方都是要受合同约束的。其次合同的内容也要有一定的确定性。比如具体的房屋,具体的价格,具体的时间,等明确约定,如果是没有确定内容,空泛的合同是不能够构成预约合同的。并且还要看合同的外在表现形式是否符合当事人的真实的意思表示,即双方在订立认购书时是否有订立本约的一个合意。

根据《民法典》第495条第2款的规定,如果当事人不履行预约合同订立的合同义务的话,是应当承担预约合同的违约责任的。但是对于本约没有签订的原因,我们需要全面的分析。因为如果是当事人一方的原因导致本约合同没有订立的话应当承担违约责任,但是因为不可归责于双方的原因的话,导致本约没有订立的话,是不构成预约合同的违约的。

比如张某与王某于2018年3月签订了一份房屋买卖的认购书。张某交了5万元的定金,并且在合同里面约定每平方价格2万元,购买位于A市B栋的1单元305室,在2018年6月签订正式的房屋买卖合同。2018年4月,A市政府出台了关于房屋限购的宏观调整政策。

王某以此为由要求调整房价。张某不同意后,两人协商不成后,将王某诉至法院。法院审理认为王某的行为构成违约,需要承担违约金。

影响房屋交易的,其实比较常见的就是政府的宏观政策,比如国家政府对于房地产市场的调控房贷、税收、限购政策、备案登记等等政策调整。但是已经签订预约合同的当事人并不能以此为由就可以不签本约合同。首先要看宏观的政策,对于当事人订立合同有没有影响,如果没有影响的话,不能够以此为由拒绝签订合同或者是变更价格。正如上述案例中一样,张某与王某的合同其实并没有受到限购政策的一个影响,因此王某是不能够随意的提高价格的。其次如果说政策对合同订立有影响的话,那么当事人可以先进行一个变更或者是磋商,如果协商不能够达成一致的话,合同才可以解除,并不是说直接就可以解除合同。而且如果购房人愿意以补偿费用、变更支付方式等来承担不利后果的形式要求继续履行预约合同,签订本约的话,出卖人是不能够以此为由拒绝签订本约的,否则就会构成违约。

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