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疫情期间停工停产,减免租金的情形

日期: 2020-03-11
作者: 巨继阳

三月伊始,肺炎疫情得到慢慢控制,各个企业申请复产复工得到批准。但是很多企业经营却陷入了多重困境,其中一重困境就是高额的经营场所租金。停业期间,租赁的房屋无法正常使用。企业以疫情期间未能正常使用为由要求减免房租或者解除租赁关系的事件备受社会关注。

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咨询案例
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来自北方的刘女士从2010年开始在江苏打拼,2016年刘女士终于攒下一笔钱在某假日广场2楼开了一家烤肉店。

合同约定的承租时间是2016年3月11——2021年3月10日。

2020年春节前夕为了迎接接下来的节日,刘女士大量购进货物,但是不幸全球突发了新型冠状病毒肺炎。国家启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应,全民防治疫情,春节期间的所有营业计划都受到了影响。

刘女士经营五年多的烤肉店也随之面临巨大的冲击,她向自己承租店铺的房东提出了退租、返还押金并免除已付未用期间的租金。

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但是遭到了拒绝。
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对于这件事,她向律师提出了咨询,房东拒绝了她减免租金退还押金的请求,她该怎么办呢?

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律师解答
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按照刘女士提供的合同和信息,我们可以看出,虽然她说了会做到结清已用期间的物业费、水电费,并且在不破坏房屋结构和装修情况下运走货物。

但是她的烤肉店在1月到2月期间共停业了14天,其他时间依旧通过外卖经营店铺。

因此,她的店铺虽然的确因为疫情受到了影响,却没有完全停止营业。



《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”;

第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;

第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”


本案例中,承租人解除合同不存在法定免责事由。因其租房的用途在是为了营业,疫情并未造成其不能实现该合同目的,只是对产生了巨大的影响,解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形,亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由,因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

如果她想要解除合同,必须按照合同约定的违约事由承担违约责任。对于她在疫情期间的租金,可以参照国家政策和法规以及相关案例,获得部分减免。具体的减免份额可以与房东进行协商。


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致祥普法
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按照江苏省依照国家政策发布的——江苏省工商联发布《关于疫情期间适度减免经营用房租金的倡议》:“全省各类经营用房业主(房东)根据实际情况,对未复工和复工后经营困难的租户适度减免经营用房租金,为租户减轻负担。全省各类经营用房的租户在享受租金减免时,支持配合业主(房东)抓好疫情防控工作,有序开展复工复产。”

律师意见



  1. 首先请律师审查租赁合同,合同中是否有对特殊事件、特殊情况(例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的)下的租金协商或减免的约定。

  2. 协商。承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请,或者提出缓交的申请,或者提出支付条件变更的意思表示,协商一致并签署补充协议;如不能自行协商,可以请律师帮忙发函并辅助协商。

  3. 承租人及时向出租人报告疫情对经营的影响,例如客流、营业收入、经营支出、损失等;一般通过专业律师的指导收集资料并提交证据。

  4. 及时关注国家出台的相关政策或文件。此类信息如无法正确获取并理解,可以向律师咨询。


    如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的,承租人可结合自身情况,在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上,向法院或者仲裁委员会提出解除合同或减免租金的诉讼请求。

    不论是基于不可抗力的法定免责条款或是提出情势变更理由或是直接适用公平原则进行调整,承租方均应及时向出租方进行书面通知,提出无法正常经营期间的租金减免要求。

    如双方就租金调整、减免协商一致,可按协商后的约定执行,如双方无法协商一致,疫情过后,可将租金纠纷诉诸法院或仲裁,由司法机关根据具体情形裁判。


    故在此期间,承租人需要保留租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据,比如商场照片视频、店内监控、消费流水等,以便后期维权。

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