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斥资百万购买的期房,到手的和预期的不一样咋办?

日期: 2020-03-25
作者:

案例导引     

陈女士十八岁从老家到江苏来打工,孤身一人吃了很多苦,打拼多年,小有存款。有了在这个第二故乡购买一套房子,安家落户的打算。


当她看到一张精美的期房广告时,立刻就被吸引。虽然房地产开发商鼓吹的城市新区那时还是一片荒地,美好的高端社区也只是一片蓝图。但是她相信随着经济发展,城市新区的建设刻不容缓。现在的房价日益增高,与其等到建成之后购买,不如当下订购期房。


经房产经纪人介绍,新城区建设好之后不但有大学城作为依托,会建立好几个大学附小,还会有大型的医院和超市。宣传图册中,房产商整体精装修过的房子,就像是一个美丽城堡。


但是,当她真正拿到房子的时候,发现买到的新房和当初买房时的宣传不一样!怎么办?


房子到手,承诺的学区房没有了,广告中的医院和大型超市也不见了,可以要求开发商赔偿损失吗?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

也就是,宣传广告中的内容,对于开发范围的房屋及配套设施的允诺有具体确定,并且对房屋价格确定有重大影响的,也视为合同内容,开发商违反当然应当承担违约责任。


实际拿房面积与合同约定面积不符!怎么解决?可以解除合同吗?


首先,合同有约定的按照合同约定,合同没有约定的按照以下原则:


(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,不可解除合同;


(二)面积误差比绝对值超过3%,可以解除合同。买受人愿意继续履行合同的,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分,由买方按照合同约定的价格补足,超过3%的部分,房价款由卖方承担,所有权归买方;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还买方,超过3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。



精装修房屋的装修质量出现了问题!如何解决?


1、与开发商签订装修合同

    签订商品房预售或买卖合同时与出卖人另行签订装修合同的,因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的,买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的,应予支持。


当出卖人不能证明装修合同属于商品房买卖合同不可分割的组成部分,因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的,买受人可以请求单独解除装修合同,应予支持。


装修存在质量瑕疵,但不影响买受人正常使用的,装修保修期内,出卖人应承担保修责任;


装修用材和施工工艺等应达到的标准,合同有约定的按约定,没有约定或约定不明的,结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。


2、与开发商指定的第三人签订装修合同


出卖人与买受人签订商品房买卖合同时,指定买受人与第三人另行签订装修合同的,对于装修质量问题,合同有约定的按约定,没有约定或约定不明的,买受人依据《合同法》第四百零二条规定,请求出卖人承担委托人责任的,应予支持。

参考法律:   

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》


《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》


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