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银行有抵押的房子是否可以强制执行

日期: 2020-06-01
作者: 王舰
2015年4月,宋某与刘某签订了《房地产买卖合同》,刘某将其名下的一套房屋(建筑面积:224㎡)及2个车位出售给宋某,转让价格为600万元,宋某签约当天支付了180万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行,刘某始终不予清偿其抵押贷款,导致合同无法继续履行。宋某向该地仲裁委员会申请继续履行合同,后经调解解除合同,刘某偿还180万元及相关费用给宋某。后刘某一直未履行还款义务,宋某于2016年1月向房产所在地区人民法院申请强制执行。

现在向银行抵押的房屋越来越多,这些抵押的房屋是否可以保全、是否可以执行呢?这在实践中存在不同的理解。

一、宋某是否可以向法院申请保全刘某的房屋


答案是肯定的,《民事诉讼法》第100条的规定:“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定。”在实践中,只要申请人提供担保,法院通常都会予以裁定保全


 二、宋某是否可以申请执行刘某的房屋


因为刘某的房屋抵押给了中国工商银行,而且每个月都按约还款,没有违约的情况,那么作为一般债权人的宋某是否可以向法院申请拍卖该房屋呢?

        

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条的规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定,宋某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢?法律没有明确规定,但原则上必须通知抵押权人,因为《担保法》第49条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

        

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋是否属于刘某生活所必需的居住房屋呢?根据案情调查知道:刘某并不居住在该房屋,该房屋是其弟弟与弟媳居住,所以并不属于其生活所必需的住房,刘某是香港人,但长期居住在该地,而且该房屋有224㎡且有2个车位,在该地也是豪华住宅,所以法院完全可以拍卖该房屋。

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