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简析父母为子女出资购房的所有权的归属问题(下)

日期: 2020-11-25
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《婚姻法司法解释三》第7条规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”


《婚姻法司法解释三》第7条规范的主要是父母为子女出资购房后的房屋的归属问题。要想理解透彻第7条的含义,必须得把握以下几个着重点。

第一、重点理解“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产”中的“为子女购买”的含义。“为子女购买”包含两种情况。

一、父母以自己的名义购买不动产,将该不动产产权登记在子女一方名下。

二、子女以自己的名义购买不动产,但是由父母交纳相应的费用。

以上第(1)种情况属于父母向子女赠与不动产的行为。父母以自身名义签订不动产买卖合同后,如果想把不动产赠与给子女及其配偶,则可以将不动产登记于小两口二人名下,但是如果仅将不动产登记于自己子女一人名下的,即便父母对该出资的性质无任何明确表示或者约定的情况下。根据《婚姻法》第18条第(3)项的规定,应视为只对自己子女一方的赠与,该不动产属于子女一方的个人财产。

以上第(2)种情况相对比较复杂些,子女以自己名义签订不动产买卖合同,但是由父母交纳相应费用,那么这种情况下就可能存在父母借贷给子女钱财购买房屋或父母赠与给子女钱财购买房屋两种情形。需要结合每个案件的事实情况具体分析。如若父母主张出资系借贷的,应重点审查借贷的证据是否充分,若确为借贷,则子女向父母借贷该钱财用以购买房屋供其小两口今后共同居住使用,该借贷为夫妻共同债务,该不动产为夫妻共同财产。相反,父母若赠与给子女一方钱财,子女以自己名义签订房屋买卖合同,产权登记在子女一方名下的,该不动产为子女的个人财产。



第二、重点理解《婚姻法司法解释三》第7条中“双方按照各自父母的出资额按份共有”的含义。

现实中,除了一方父母为子女购房予以支持外,还经常出现双方父母均为小两口购房予以出资的情形。这种情形一般表现为双方父母均部分出资为小两口购买房屋,产权登记在小两口一方名下或者两方名下。产权登记者的不同会直接影响该不动产最终的权属问题。

(1)双方父母均为小两口购房出资,房屋产权登记在小两口两方名下时,应注意区分婚前和婚后两种情形。

在小两口结婚之前,双方父母均为其购房出资的,根据《婚姻法司法解释二》第22条规定第一款:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。”细究该规定,该规定明确了婚前父母出资的归属,并没有明确由该出资购买的房屋的所有权归属问题。但是既然该出资系父母对自己子女的个人赠与,那么子女用这笔由赠与而得的钱财购买房屋的行为自然就等同于自己出资的行为。那么在小两口婚前均自己出资的情况下购得的房屋,无论该房屋登记在小两口一方的名下、双方的名下或无论今后其二人是否结婚,该房屋的权属应视为按照各自父母的出资额按份共有。

在小两口结婚之后,双方父母均为其购房出资的。根据《婚姻法司法解释二》第22条规定第二款:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”除非父母明确表示仅赠与给自己子女一方,否则婚后双方父母均出资,且产权登记在小两口双方名下时,该房屋权属为夫妻共同财产。

(2)双方父母均为小两口购房出资,房屋产权登记在小两口一方名下时,无论双方父母的出资行为发生在小两口婚前亦或是婚后,该房屋的权属应认定为按照各自父母的出资额按份共有。


通过上文可知,在小两口婚前双方父母为其二人购房均出资,即使产权登记在小两口一人的名下,该房屋的权属系按照各自父母的出资额按份共有,具体理由上文已述,此处不再重复。

而婚后,双方父母为小两口购房出资,但产权登记在一方子女名下。根据《婚姻法司法解释三》第7条第一款的规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”根据该款的表述,可以推定出产权登记者的父母的出资应视为对产权登记者一方的赠与。但是对于非产权登记者父母的出资的性质学界则看法不一。有些观点仅根据不动产登记在非自己子女一方名下,就认定非产权登记者父母的出资系赠与给非子女一方或双方子女,显然缺乏社会民意基础,不利于维护非产权登记方父母的合法权益。毕竟现实中,产权登记在一方子女名下的原因各异,既有赠与给产权登记方的意思的可能,也有为了规避购房政策或为了登记方便的可能。基于上述理由,为了平衡双方父母、双方子女的利益,《婚姻法司法解释三》第7条第2款仍将婚后双方父母出资,产权登记在一方子女名下,房屋权属系按照各自父母的出资额按份共有。


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