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原房主占了我的杂物间!我是该要回来呢?还是连占用费一起要回来?

日期: 2020-04-20
作者:

花近三百万买了一套房子,花费巨额装修、入住、拿证,却在最后发现为什么别人家都有杂物间,我家的杂物间却没有给我?我家房子中附带的杂物间去哪儿了呢?

基本案情

2017年7月6日,李先生与陈女士签订一份《房屋买卖合同》,约定李先生将本案讼争房屋出售给陈女士,建筑面积为81.6平方米,成交价为280万元,该合同中未提及杂物间。同日,双方签订一份家电家具清单,亦未提及杂物间。后陈女士向李先生支付购房款,李先生将讼争房屋交付给陈女士,但未交付杂物间。2017年10月9日,陈女士取得讼争房屋不动产权证书。该证书载明:讼争房屋建筑面积81.6平方米,专有建筑面积75.4平方米,分摊建筑面积6.2平方米。该证书所附房屋平面图未体现杂物间。

据公寓住宅面积测算明细表记载,讼争房屋标准层建筑面积72.9平方米,楼梯、过道公用分摊面积6.2平方米,杂物间建筑面积4.9平方米,阳台建筑面积2.5平方米。杂物间未单独办理不动产权证书。

另,李先生于审理中提交一份其与陈女士之间的通话录音,拟证明杂物间并未随同讼争房屋出售,陈女士与李先生协商愿意出钱购买该杂物间。陈女士质证如下:真实性无异议,关联性有异议,该录音没有体现双方签订讼争《房屋买卖合同》时是否商量杂物间的归属问题,李先生只是说价格便宜不包含杂物间,而非双方在签订讼争合同时就约定杂物间不出售。

陈女士认为其已取得讼争房屋产权,而该房屋所在楼宇的杂物间系按住宅的户数分配,每户都拥有一个杂物间,现被李先生侵占,故陈女士诉请李先生返还杂物间并支付占用费。李先生认为杂物间不包含在讼争房屋产权内,其将讼争房屋出售给陈女士的款项不包括杂物间。

那么杂物间到底是房屋的一部分,还是与房屋割裂开来的单独商品呢?

人民法院经审理认为:李先生将讼争房屋出售给陈女士,陈女士已取得讼争房屋所有权,对讼争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据公寓住宅面积测算明细表的记载,讼争房屋与杂物间系主物与从物的关系。李先生将主物讼争房屋转让给陈女士,从物杂物间应随主物讼争房屋一并转让。李先生主张双方另有约定讼争《房屋买卖合同》的买卖标的不包括杂物间,并提交通话录音为证。从通话录音的内容来看,双方并未提及讼争《房屋买卖合同》的买卖标的是否包括杂物间的问题,而只涉及讼争《房屋买卖合同》的成交价款是否包括杂物间的问题。

故,对李先生的上述主张,法院不予采纳。从物杂物间随主物讼争房屋一并转让给陈女士后,陈女士对杂物间的物互相配合、按一定经济目的组合在一起时,起主要作用的物为主物;配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。尽管从物是独立的物,而非主物的构成成分,但它在客观上、经济上从属于其他物,补充其他物的效用。区分主物与从物的意义在于,当事人没有特别约定时,对主物的处分及于从物。我国《物权法》第一百一十五条规定,主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。

就本案而言,讼争房屋与杂物间属于主物和从物的关系。首先,从规划设计和产权登记来看,讼争房屋和杂物间自规划设计之初就具有从属关系,杂物间附属于讼争房屋而存在,直至产权登记时,也仅有讼争房屋取得了独立产权,杂物间则没有独立产权。其次,讼争房屋与杂物间在空间上相互独立。杂物间不是讼争房屋的组成部分,二者之间并非整体与部分的关系。最后,讼争房屋与杂物间在使用功能上相互独立,二者配合使用,可以达到物尽其用的效果。讼争房屋的使用功能为住宅,杂物间的使用功能为储物,就人的居住需求而言,讼争房屋起主要作用,杂物间起辅助作用。没有杂物间,并不影响讼争房屋的居住功能,但若有杂物间,杂物间配合讼争房屋使用,则必然提升讼争房屋的居住体验。

本案中,被告将主物讼争房屋出售给原告,原告取得所有权,在买卖双方没有另行约定的情况下,从物杂物间应随主物讼争房屋一并转让,即原告对主物讼争房屋的处分及于从物杂物间。但是,应当注意到,杂物间作为从物,有其独立的空间和使用功能,更有其独立的价值。买卖双方在讼争房屋买卖合同及附属家电家具清单未提及杂物间,讼争房屋产权面积亦不包括杂物间的面积,结合双方后续的协商过程,法院认定讼争房屋买卖合同约定的成交价款并未包括杂物间,原告并未就杂物间支付对价,故不支持原告关于杂物间占用费的诉讼请求,指引双方另行解决杂物间的对价问题。

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