物业服务是每个小区不可或缺的。在足额交纳物业费的同时，每位业主都希望享受到高质量的物业服务。现实生活中，业主和物业公司之间因为物业服务质量和物业费交纳问题引发的纠纷日益增多。近日，江苏省南京市鼓楼区人民法院审结一起因物业服务不到位，业主拒绝交纳物业费引发的物业合同纠纷案件。
2016年10月30日，物业公司与鼓楼区某小区建设开发单位签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司为该小区提供物业服务。方某系涉案小区的业主。自2017年10月1日至2020年10月31日，方某始终未交纳物业服务费，物业公司多次催交，方某仍拒绝交纳相关费用。物业公司诉至法院，请求判令方某向物业公司支付物业服务费及违约金。而方某则提出物业公司多项服务均不到位，比如：小区安保不严导致自家电动车丢失；楼道卫生不合格；猫狗粪便长时间无人打扫；车辆乱停乱放无人管理，导致消防通道被占用造成极大安全隐患……是物业公司没有尽到责任，违约在先，所以才拒绝交纳物业费。
本案中，《前期物业管理服务合同》是房地产公司在小区尚未召开业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该合同对小区的业主具有约束力，且物业公司事实上履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理，方某作为业主接受了服务，双方之间成立物业服务合同关系，方某应履行交纳物业费义务。
律师认为：方某于2016年10月30日与某地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，约定由物业公司为该小区提供物业服务，高层住宅2元每月每平方米（不含能耗费），2.5元每月每平方米（含能耗费）；物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，物业公司有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。自2017年10月至2020年10月31日，方某共拖欠物业费共计7196.5元。方某提出物业公司物业服务不到位，服务质量不能达到交费的同等价值，不构成其拒绝交纳物业费的法定理由。律师认为方某应及时给付物业公司服务费7196.5元。
《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，在司法裁判中，对正当理由的认定一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。比如说：因为房屋质量问题还未交房，物业费应由开发商缴纳；物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。很明显，方某所提出的几点拒交物业费的理由不是上述所规定的正当理由。故方某的违约金诉求，不能得到支持。
本案中，物业公司作为物业服务企业，应当与业主建立良好的沟通，尽最大可能为业主提供满意的物业服务，方某存在与业主沟通不畅问题，在一定程度上降低了业主对物业服务的满意度。从法律相关规定和法院的判决结果可以得知，如果小区业主认为小区物业服务不到位，不能以此为由不交物业费。那如果所在小区存在物业公司服务不到位、物业服务存在瑕疵的情况，业主又应当如何维护自己的合法权益呢？应区分两种情况，若是涉及整个小区物业服务存在问题，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司进行沟通，督促其改进完善物业服务，并可以通过解聘、选聘新物业公司的方式维护权益。而如果是涉及个别业主，因物业服务存在瑕疵导致其损失的，业主应做好相关证据的固定和保存，并与物业公司进行协商，协商不成的，可按照法律相关规定及合同约定，及时向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任。