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浅析共有房屋买卖合同纠纷如何处理

日期: 2021-02-01
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一、对合同是否存在履行障碍进行审查

合同有效是合同能够继续履行的前提条件,但是合同有效,并不代表合同能够无障碍的继续履行。

如果合同有效的话,第三人一般都会诉请继续履行合同,那么就需要厘清合同的履行是否存在障碍。

关于合同履行是否存在障碍的争议焦点,主要集中在行为人是有权代理还是无权代理?有权处分还是无权处分?

(一)、行为人有权代理的话,合同有效且不存在履行障碍,第三人诉请继续履行合同,可以得到支持。

(二)、行为人无权代理的话,需要看其他共有人对行为人的无权代理行为是否进行追认。如果其他共有人对合同进行追认,则行为人属有权代理,具体同上述第二条第一项。

若其他共有人对合同不进行追认,对被代理人不发生效力,第三人可请求行为人履行债务或要求损害赔偿。在共有房屋买卖合同纠纷中,即使第三人请求行为人履行债务,因行为人不具有房屋的完全所有权,所以无法顺利转移物权所有权至第三人名下,也就是说合同的履行存在障碍。

(三)、行为人有权处分的话,合同有效且不存在履行障碍,第三人诉请继续履行合同,可以得到支持。

(四)、行为人无权处分的话,合同有效,但合同能否继续履行取决于其他共有人对行为人的无权处分行为是否进行追认。如果其他共有人追认的话,则属于有权处分行为,具体同上述第二条第三项。

    如果其他共有人不追认的话,行为人属于无权处分行为,合同无法继续履行,合同的履行存在障碍。

二、合同履行存在障碍的后续处理

(一)、如果行为人无权代理,且其他共有人不追认的话,合同的履行存在障碍,故第三人只能解除合同,要求行为人承担相应的损害赔偿责任。如第三人明知或应当知道行为人为无权代理,则双方按照各自过错承担责任。

这里需要特别注意的是,行为人无权代理但是属于表见代理的话,合同有效且不存在履行障碍,第三人诉请继续履行合同,可以得到支持。

(二)、若行为人无权处分且其他共有人不追认的话,合同履行存在障碍,此时需要判断是否适用善意取得制度。《物权法》第106条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(1) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(2) 以合理的价格转让;

(3) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

    如果行为人无权处分共同共有的房屋,且第三人已经善意取得该房屋的,造成其他共有人财产损失,其他共有人有权要求行为人赔偿其损失。

如若不构成善意取得的话,即使第三人系善意的,房屋买卖合同也无法继续履行,无法产生物权变动的效力,此时第三人只能解除合同,要求行为人承担相应的违约责任。若第三人另行购房,当地房价涨幅比较大时,可以申请法院判令行为人赔偿其相应的房屋差价损失。

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