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小区公共收益,你知多少?

日期: 2021-03-06
作者: 曹亚运

一、案例分析

自2017年1月,位于南京市六合区龙池街道的XX小区业委会,跟南京某物业公司签订物业管理委托合同,双方约定由该物业公司为小区业主提供物业服务,服务至2018年12月。然而,在合同期满物业公司即将离开时,该小区业委会发现,在物业合同履行期间,该物业公司曾与多家广告公司签订电梯广告合同,并收取费用。业委会认为,物业公司一直没有交还广告收益,在索要多次无果的情况下,将物业公司告上法庭。  

法庭上,业委会提交了该物业公司与多家广告公司签订的合同书复印件,这些复印件显示,自2017年2月至2018年12月,该物业公司先后与4家公司签订广告合同,根据合同约定的广告收益共计4.3万余元。经法院审理认为,该物业公司利用小区内公共设施进行经营的收入归全体业主所有,相应的广告费收入也应归全体业主所有,但应由全体业主决定其使用。但是,作为“管家”的物业公司并无权处置这些费用,更不能用于补偿物业公司的经营。法院认为,物业公司认可收取了广告费,亦未提交证据证明广告费用于全体业主,故应返还上述收入。最终法院判决由该物业公司返还该小区业委会广告费4.3万余元。

二、小区的公共收益有哪些?

小区的公共收益,是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。常见的小区公共收益包括:公共区域的广告收益例如轿厢广告、户外广告;小区公共区域的停车位收益;小区公共区域内租赁的摊位收益;利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入;部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施进行的赔偿;物业管理用房的收益等。

关于小区公共收益,目前绝大多数小区是由物业这个“财政管家”代为管理,但长期以来,由于业主维权意识薄弱,很多小区共有物业产生的收益被物业公司挪作“私用”。物业公司的理由是公共收益用来补贴小区的物业公用部位、共用设施设备的日常运行和维修费用。

三、法条分析

国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知(发改价格 [2007]2285 号)第七条规定,物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

第九条规定,物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。  

根据上述规定,物业公用部位、共用设施设备的日常运行和维修费用包括在物业服务企业的物业服务定价成本之中,应由物业服务企业自行承担。住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不包括在物业服务的定价成本之中。

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