现代人生活节奏快、生活压力大，在大量媒体鼓吹提前消费、精致主义的氛围之下，许多年轻人纷纷用上了借呗、花呗、信用卡、银行贷款......
2020年初，遭遇肺炎疫情，经济受损、工作停摆，出现了大量的贷款逾期现象。
债务危机爆发，惹上官司，我所有的财产就仅有一套房子，我的房子还能保住吗？
客户咨询
2019年，李先生因生意周转需要向某银行贷款了30万元，每月偿还贷款4千元。后因经营不善，李先生逾期几个月未偿还每月贷款。银行联系了李先生并与其协商了新的还款方案。最终确定，李先生之后按每月6千元的金额每月偿还银行贷款，否则银行将采取诉讼途径解决此事。
在2020年年前的几个月，李先生均每月按银行要求偿还6千元贷款。但2020年1月肺炎疫情爆发，所有的计划被打乱，李先生实在无力再偿还银行贷款，贷款再次逾期了。面对银行的电话催收，李先生采取了拒接、拉黑名单、换手机号码等手段消极应对此事。
2月的一天，李先生收到了一份来自法院的文书，原来银行将李先生起诉了！
据了解，2017年李先生在南京全额购买了一套小户型商品房。
但2018年李先生向朋友借款20万元，将该房屋作为该借款的抵押，办理了抵押登记。
李先生问：我名下只有这一套房子，会被法院执行吗？我的房子上面还有别人的抵押，是不是这样就不会拍卖我的房子了？
致祥普法
问题一：唯一住房可以被执行吗？
所谓“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。
2004年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
由于该十几年前出台的法律条文，对唯一住房的规定十分宽松、笼统。且法院在实际执行过程中考虑到维稳的需要，对于被执行人的唯一住房，大多都是采取终结执行的措施。
但随着该项措施无法很好地调和申请执行人与被执行人的利益公平，不利于公平公正的价值观的体现，故新的法律条文也随之应运而生。
2014年最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持:
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
从以上条文可以看出，最高院对于唯一住房执行的问题已经出现松动，不再像以前那样一刀切。
对于第二十条的第一款：此处的“扶养”应是指广义的扶养，包括扶养、抚养、赡养。当被执行人名下仅有唯一住房，但是对被执行人有扶养、抚养、赡养义务的人的名下有其他住房的，该唯一住房可以被执行。若被执行人除唯一住房外，有小产权房或者在农村拥有宅基地，并自建有住房的，这种情况下，被执行人名下的唯一住房也可以被执行。
对于第二十条的第二款：在执行依据生效后，也就是判决书、调解书生效后，被执行人转让了名下其他房产，导致名下仅剩唯一住房的。被执行人属于恶意转移、逃避债务。那么就不应当对其居住权进行保障，该唯一住房应被执行。
对于第二十条的第三款：若被执行人均没有以上两款的情形，即对被执行人有扶养义务的人名下没有其他住房，被执行人也没有恶意转让名下房产的。但是如果被执行人名下的唯一住房明显超过最低生活需求。所谓的超过最低生活需求，可以从面积过大、市场价值过高两方面来考虑。
在此种情况下，申请执行人可以按当地廉租住房保障面积标准先为被执行人及所扶养家属提供临时居住房屋，或者房屋进行拍卖、变卖或抵债后，统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年的租金，具体租金金额由法官根据具体情况自由裁量。
综上所述：只要符合上述条件，即使是唯一住房，依然可以被执行。
问题二：被抵押过的房子可以被执行吗？
2005年最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
已经设立抵押的房屋是可以被执行的，并且不受唯一住房的限制。也就是说，唯一住房上面设立了抵押，依然可以被拍卖、变卖或者抵债。
注意该条文表述为“可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”，而不是“应当根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。即使抵押权人不同意，法院依然可以执行该唯一住房。
但是要给被执行人及其所扶养家属六个月的宽限期，六个月宽限期内，不得对上述人强制迁出。六个月宽限期后，仍未迁出的，可以作出强制迁出的裁定和公告，强制执行。
江苏致祥律师事务所刘陆琴律师总结：贷款有风险，投资要谨慎。提前消费不可取，防范风险才要紧。遇事积极应对，切勿消极对待。
