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《民法典》第495条规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同违约责任。吸收了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,在我国立法层面上正式明确了预约可以作为一种合同形式,并且可以产生违约责任的。预约合同是什么呢?预约这种形式是引发房屋买卖纠纷的一个最主要的类型,所以房屋买卖的预约合同可能是人们日常生活中最常见的预约合同了。以房屋买卖预约合同为例,预约合同就是我们在进行房产交易的过程时,在正式的签订网签合同之前,一般都会先签一份房屋认购书,内容大致是买受人以约定的价格购买该房屋并且在之后的限定的期限内,正式的签订房屋买卖合同,并且向出卖人支付一个定金的一种具有预约性质的合同。但是并不是所有的预定书类似这样名字的合同,都具有预约合同的性质的,具体的还是要对合同进行审查的。首先要约邀请性质的及意向性的协议是不行的,必须是一个正式的合同,具有约束力,买卖双方都是要受合同约束的。其次合同的内容也要有一定的确定性。比如具体的房屋,具体的价格,具体的时间,等明确约定,如果是没有确定内容,空泛的合同是不能够构成预约合同的。并且还要看合同的外在表现形式是否符合当事人的真实的意思表示,即双方在订立认购书时是否有订立本约的一个合意。根据《民法典》第495条第2...
发布时间: 2020 - 12 - 23
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双方签订的合同一方违约后给另一方造成损失该怎么办?这个问题在司法实践中经常遇到,《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据该条款,违约情形划分为两大类:第一类是不履行合同义务,第二类是履行合同义务不符合约定。  所谓不履行合同义务,又称毁约行为,指债务人拒绝履行任何合同义务。  所谓履行合同义务不符合约定,是指迟延履行合同义务、履行合同义务有瑕疵或者不完全履行合同义务的行为。其中,迟延履行合同义务,是指在合同规定的期限届满后,债务人无正当理由仍未履行合同债务。如果合同未对履行期限作出规定,那么债务人在债权人提出履行催告后仍未履行债务的,则构成了履行迟延。所谓履行合同义务有瑕疵,是指合同债务人所作履行不符合合同规定的质量标准。不完全履行合同义务主要指部分履行、履行方法不当、履行地点不当及其他违反合同附随义务的行为。根据上述违合同违约的情形,建议大家在签订合同时予以约定违约金等相应条款,这样用以适当规避合同违约带来的风险。如果签订合同时既约定了定金,又约定了违约金条款的,具体该怎么适用下面给大家做简单介绍:1、违约金与定金   根据合同法的相关规定,违约金与定金不能并用,二者只能选择其中一个主张。虽然合同体现的是意思自治,但是违约金也不能超过一定的界限,一般是不能超过合同总价款...
发布时间: 2020 - 12 - 22
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引言:我国《民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度,买受人要符合以下三个个条件才能够善意取得:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。那么如果有那么一场“完美”的房屋买卖交易,符合合理转让与登记的调解,从交易外观来上来看,是完全符合善意取得制度的,那么其中的“善意”要如何判断的呢?经典案例:A市新区某镇某路某室房屋是张某获得的拆迁安置款房,2014年7月,登记至张某名下,房屋供张某及其家人居住使用。2015年7月23日,李某以张某代理人身份与谢某就该拆迁安置房签订房屋买卖合同,约定转让价款为人民币40万元,后该房屋登记至谢某名下。2015年11月,何某与谢某签订房屋买卖合同,约定价款为60万元,2016年3月9日,该房屋登记至原告何某名下。2016年4月,何某诉至法院,要求谢某立即迁出该房屋,排除妨害。法律分析一审法院判决案外人张某迁出该房屋,张某上诉,二审法院驳回了何某的诉讼请求。理由如下:因为虽然何某与谢某签订的房屋买卖合同有效,但同时何某自始至终都没有合法取得过该房屋,客观上无法向何某履行交付房屋的义务,何某虽然已取得了该房屋的产权,但由于其从未从卖方谢某处获得该房屋实际控制权的情况下,径行要求该房屋的实际占用人张某迁出,法院是不予支持。在一般的房屋买卖合同案件...
发布时间: 2020 - 12 - 21
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【裁判要点】 食品已过标明的保质期,但经营者仍然销售,消费者主张食品经营者构成食品安全法第一百四十八条第二款规定的经营者“明知”的,人民法院应予支持。 【简要案情】 2018年10月22日,李某在某购物广场购买“呛面馒头”一袋,该商品外包装载明该食品保质期至2018年10月20日。购买后发现该食品为过期食品。李某认为该购物广场的销售行为违反《食品安全法》第三十四条关于“禁止生产经营下列食品、食品添加剂、食品相关产品:(十)标注虚假生产日期、保质期或者超过保质期的食品、食品添加剂”的规定,遂提起诉讼,请求判令被告退还货款并给予原告赔偿金1000元。 【判决理由】 人民法院认为,原告李某为主张其与被告存在买卖合同关系,向法院提交了购物发票、照片、商品实物,原告证据已经形成锁链,作为消费者其已完成了相应的举证责任。根据相关法律规定,食品销售者负有保证食品安全的法定义务,应当对不符合安全标准的食品及时清理下架。现案涉商品出售的日期已经超过保质期,应当认定某购物广场销售了明知是不符合食品安全标准的食品。根据《中华人民共和国食品安全法》第一百四十八条第二款规定,生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品,消费者除要求赔偿损失外,还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金;增加赔偿的金额不足一千元的,为一...
发布时间: 2020 - 12 - 17
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夫妻一方如果将夫妻共有的房屋单方卖给了第三人,并签订了房屋买卖合同,夫妻另一方事后出现拒绝履行房屋买卖合同,与第三人产生了矛盾纠纷,那么该如何处理呢?今日笔者将和大家一起探讨这个问题。在分析此类案件之前,笔者先给大家罗列一下,夫妻一方单方处分夫妻共有房屋时,夫妻共有房屋的登记情形:第一、共有房屋登记在双方名下,夫妻一方处分;第二、共有房屋登记在一方名下,该方处分;第三、共有房屋登记在一方名下,另一方处分。在分析此类案件时,可以从房屋买卖合同的效力、合同能否继续履行、善意购房人如何救济这三个方面来逐一分析。一、首先,判断房屋买卖合同的效力问题首先先着手审查夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力问题,就是为了审查该合同是否存在《合同法》第52条、《民法总则》第143条至第154条规定的合同无效的几种情形。其中现实中最有可能发生的合同无效的情形即夫妻一方与第三人恶意串通,意图损害夫妻另一方的利益。但是如果仅以夫妻一方处分夫妻共有房产,系无权处分为由,就主张房屋买卖合同无效的话,该主张并不会得到法院的支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷的司法解释》第3条就对此进行过规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”二、其次,判决房屋买卖合同能否继续履行即使经过上一轮的审查,房屋买卖合同是有效的,但是合同有效并不代表合同之后能够无障碍...
发布时间: 2020 - 12 - 11
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