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约定五年后过户的经适房买卖合同有效?

日期: 2020-08-04
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各地政府为规范商品房买卖行为,遏制房地产投机,出台了一系列商品房买卖限制政策。有效地限制投资者炒房、减少了商品房空置率,在控制房价增长速度上也略有成果。

这也导致很多人购买商品房越来越不方便,而且相比起价格居高不下的优质商品房,经济适用房和拆迁安置房更加低廉。于是,有人就采取购买经济适用房等非商品房的方式实现拥有房屋的心愿,然而法律风险也随之而来。

杨先生2018年5月通过房产中介洽谈了一套小区住房,该房屋系出卖人张女士2016年通过申请取得购买权的经济适用房,房产中介公司为规避经济适用房五年内不得出卖的政策,提议双方在房屋买卖合同中约定,该房屋应当在五年后办理房屋买卖所有权转移登记。于是,双方在中介公司签订了房屋买卖合同,杨先生向张女士支付了全部房屋价款48万元,张女士将房屋交付给买房人居住,杨先生只等五年后办理房屋转移登记,谁知,张女士很快就后悔了,要求杨先生退回房屋,中介公司返还中介费。遭到杨先生和中介公司拒绝。张女士提起诉讼,要求被告退还房屋和中介费。

法院意见

经济适用房体现了国家对低收入群体的权益保护,本案房屋买卖双方约定五年后办理过户,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应当认定为违反社会公共利益,该房屋买卖合同无效。判决买卖双方返还,张女士返还48万价款,杨先生交还房屋,且中介公司返还中介费。

总结

房屋买卖是家庭生活中的大事,还是应当慎之又慎,严格依照法律规定办理,对于不靠谱的主意,尤其是法律上的问题,多听听专业人士的法律意见,避免产生纠纷。经济适用房如打算上市转让的,应在购买满五年后按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

相关法条:

《经济适用住房管理办法》

第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

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