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浅析共有房屋买卖合同纠纷的效力审查

日期: 2021-01-12
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不动产或者动产可以由两个以上的单位或者个人共有。共有包括两种:按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

共有房屋买卖合同纠纷,主要是指部分共有人(以下简称“行为人”)以全体共有人的名义或以自己名义与第三人就共有房屋签订房屋买卖合同后,行为人、第三人或其他共有人对合同效力及履行提出异议而引发的纠纷。

行为人处分了其他共有人拥有部分所有权的房屋,涉及到需要处理行为人与其他共有人的内部法律关系。行为人将该房屋出卖给了对外第三人,又涉及到与第三人之间的外部房屋买卖合同关系。所以处理共有房屋买卖合同纠纷,需要兼顾好内部法律关系与外部法律关系的平衡,既要保护物权又要维护市场交易安全。

在处理共有房屋买卖合同纠纷中,经常会出现一案两诉的情况,即第三人起诉要求继续履行合同,而其他共有人则起诉要求法院确认房屋买卖合同无效。如果出现这样的情况,法院往往会先中止继续履行之诉,而先审理合同效力之诉。因为合同有效是合同能够继续履行的前提条件,故处理此类纠纷首先需要厘清共有房屋买卖合同的效力问题。

共有房屋买卖合同纠纷案件中,当事人要求确认房屋买卖合同无效的理由主要集中在以下几点:无权代理、无权处分、行为人与相对人以虚假的意思表示所为的民事法律行为、恶意串通损害他人合法权益等。

一、无权代理

行为人若以全体共有人的名义出卖房屋的话,应首先审查行为人是构成有权代理还是无权代理?如果构成无权代理的话,需要进一步审查是否构成表见代理?

1、若行为人无权代理且不构成表见代理的话

需要看其他共有人是否对行为人的无权代理行为进行追认。若其他共有人追认的,合同成立且生效,全体共有人需共有承担房屋买卖合同项下的权利义务。

若其他共有人不追认的,则房屋买卖合同对其他共有人不发生效力,第三人可以请求行为人履行债务或者要求行为人承担损害赔偿责任。

2、若行为人无权代理构成表见代理的话

《民法典》第172条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。对于是否构成表见代理需要严格把握,例如行为人拿着其他共有人出具的授权委托书,且该授权委托书已经过公证,与第三人签订了房屋买卖合同。那么即使事后其他共有人出现,主张该授权委托书非其真实意思表示的话,因签订合同时第三人有足够的理由相信行为人有代理权,故代理行为有效,构成表见代理,房屋买卖合同成立且生效。

二、无权处分

若行为人以自己的名义与第三人签订房屋买卖合同,因行为人并非该房屋的完全所有权人,所以该房屋的物权必然无法转移登记至第三人名下,无法发生物权变动的效力。房屋买卖合同的订立属于债权行为,房屋转移登记至第三人名下属于物权行为,根据现行法律物债分离的原则,行为人无权处分的,房屋买卖合同有效,但并不能发生物权变动的效力。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷的司法解释》第3条对此进行过规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

《民法典》第597条:“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。

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