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浅析共有房屋买卖合同纠纷的效力审查(二)

日期: 2021-01-13
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三、行为人与相对人以虚假的意思表示所为的民事法律行为

《民法典》第146条第1款规定:行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。

此类情形多发生于行为人为担保第三人所有的债权而与第三人签订房屋买卖合同。其真实意思是以行为人名下的房屋为第三人的债权提供担保,而非第三人意欲购买行为人名下房屋的意思。因此,此类房屋买卖合同系以虚假的意思表示所为的民事法律行为,合同无效。

《民间借贷司法解释》第二十四条规定:当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的,人民法院应当准许。

对于合同双方是否构成以虚假的意思表示所为民事法律行为,可从以下几个方面进行审查:

1、当事人之间是否存在民间借贷等债权债务关系;

2、合同签订的背景及磋商过程;

3、合同约定及履行是否符合交易惯例。对与交易惯例不符的情况,当事人能否作出合理解释;

4、房款是否实际支付、以何种方式支付;

5、房屋实际居住使用情况;

6、当事人是否及时主张房屋买卖合同项下权利。

四、恶意串通损害他人合法权益

《民法典》第154条规定:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事行为无效。

要判断行为人与第三人是否恶意串通,可以从以下几个方面来着手审查:

1、共有人之间关系是否和睦,如是否存在夫妻感情不睦、已长期分居、一方已提起离婚诉讼等情形

2、买受人是否通过中介居间而获知房源信息的

3、合同双方是否存在特殊关系

4、合同约定是否符合交易惯例,如房价是否明显低于市场价值等

5、合同履行是否存在瑕疵,如房款是否实际支付等

如若行为人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同,损害了其他共有人的合法权益的话,合同无效。

五、可撤销合同

《民法典》第147条、148条、149条、150条、151条规定了合同可被撤销的几种情形,具体如下:

第一百四十七条 【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条 【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条 【受第三人欺诈的民事法律行为的效力】第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条 【以胁迫手段实施的民事法律行为的效力】一方或者第三人以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十一条 【显失公平的民事法律行为的效力】一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

合同被撤销后,自始没有法律约束力。

六、合同无效或者被撤销后的处理

根据《合同法》第58条规定:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《民法典》也进行了类似的规定,第一百五十七条【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

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